전세 사기.. 언제쯤 해결될까? (1조 4천억.. 이게 맞냐?)

※ 전세 사기:  주로 신축 빌라에 빌라왕들을 투입해 수십 채씩 사들인 뒤 비싸게 전세를 놓고는 보증금을 떼먹는 방식

 

전세는 우리나라에만 있는 독특한 주거 형태이다.

현재 3백만 가구 넘게, 우리 국민 15% 정도가 전셋집에 살고 있다.

 

현재 파악된 바로는 악성 임대인이 176명이며 이들이 사들인 곳은 수도권을 중심으로 전국에 총 2만 6천여 채가 있다.
특히, 2018년부터 집중적으로 매입했고 2021년 8천9백여 채로 정점을 찍은 뒤 줄기 시작했기에 2년 후인 2023년이 위기이다.

왜냐하면 만기가 돌아오는 물량이 올해 폭증하고 보증금을 돌려받지 못하는 피해도 최대치가 될 수 있기 때문이다.

 

또한, 이들이 신고한 전세 실거래가 평균은 2억 700만 원이며 2년 전 매입 물량과 곱해 단순히 계산하면, 올해 사기 피해 추정액은 최대 1조 8천5백억 원이 넘는다.

또한, 내년 2024년에도 전세 사기 규모는 7천7백억 원으로 추산된다.

 

 

1. 빌라왕 전수 조사는 안되는가?

KBS와 연세대 연구팀이 합동 추적한 결과, 사기 조직과 연계된 것으로 보이는 악성 임대인 176명의 존재를 확인했다.

빌라왕과 서류상 집주인들에게 있는 공통점으로 역추적한 결과이다.

 

- 공통점

: 다른 빌라왕들과 동일한 건물을 나눠 가진 경우가 많고 또, 몇 달 만에 수십 채씩 무더기로 매입한 점도 비슷하다.

- 방식

① 먼저 국토교통부 건축물대장에서 50채 이상 가진 다주택 임대인을 추린다. -> 약 2,600명

② 같은 건물 빌라나 오피스텔을 나눠 산 임대인들을 선별 -> 약 580명
③ 연결망을 만들어 연결망 중심으로 갈수록 확신할 수 있다.

④ 연결망 한가운데 똘똘 뭉쳐 있는 집단이 보이고 숫자는 모두 176명

 
176명에는 지난해 말 전세 사기에 사회적 관심이 쏠리게 한, 숨진 빌라왕들이 모두 포함되어 있었다.
뿐만 아니라 빌라왕 배후 신 씨가 거느렸던 7명과 현재 당국이 전세 사기 혐의로 수사 중인 빌라왕 24명 전부 포함되어 있다.

최소 14명, 최대 148명과 같은 빌라 건물을 나눠 샀다.
사기 조직과 연계된 임대인 176명은 1인당 평균 153채, 2만 6천여 채를 보유하고 있다.
안타깝게도 대부분은 이미 깡통 주택이 됐을 우려가 큽니다.

 

 

2. 전입신고/확정일자... 충분한가?

'전입신고'나 '확정일자' 같은 제도가 있지만 이런 안전판조차 사기꾼들에게 쉽게 뚫린다.

방법은 문서를 조작해서 사는 사람도 모르게 주소지를 옮겨 근저당을 설정한다거나, 확정일자 서류까지 위조하는 수법을 사용한다.

그나마도 사기를 당했다는 걸 입증하면 HUG(주택도시보증공사)에서 돈을 받기가 쉽다기에 세입자들은 공권력만 믿고 있는 실정이다.

 

- 사기 유형

① 분명 계약 당시는 근저당 등 선순위 권리가 없는 깨끗한 집이었다.

하지만 어느 날 확인해 본 등기부등본은 지저분해져 있었다.

 

임대인 등은 임대차 계약서들을 전세에서 월세로 위조해, 보증금 총액을 58억 원에서 5억 원으로 낮춘다.
지자체가 발행하는 공문서인 '확정일자 부여현황' 서류를 원본과 거의 똑같이 위조한다.
이렇게 전세를 월세로 둔갑시킨 뒤, 대부업체 등에서 25억 원을 빌린다.

 

② 서류 조작을 위해 세입자 이름의 도장을 파는 일까지도 하고 있다.

세 들어 있는 집을 법적으로 빈집으로 만들고 그걸 담보로 집주인이 대출을 받는 경우도 있다.
뒤늦게 지자체가 경찰에 수사를 의뢰했지만, 보증금 2억 6천만 원을 돌려받을 보장은 없다.

 

③ 자신이 사는 전셋집에  생면부지의 사람이 몰래 전입신고를 하면서 졸지에 1 주택 2 가구가 된다.

그러면 결과적으로 전세대출 갱신을 못 받을 수도 있다.
확인 결과 주민센터에서는 몰래 전입신고한 사람도 임대차 계약서가 있었기 때문에 이제 어쩔 수 없었다고 해명했다.

 

 

주민등록법 위반으로 고발되는 사례들의 상당수가 이 같은 '몰래 전입·전출'로 추정된다.

특히 지난해부터 전입 신고사기가 속출하자 행정안전부는 신원 확인을 잘하란 권고를 지자체에 내려보냈다.
하지만 중앙정부 차원의 대책이라곤 전입 당사자에게 '문자 통보'를 해주는 게 유일하다.
그나마도 본인이 신청을 해야 해서, 서비스를 알고 이용하는 사람은 전국에 2만 명정도이다.

 

 

3. 정부의 해법

정부는 다양한 해법을 제시하고 있다.

그중에 가장 최근에 나온 자료는 AI로 전세사기 잡는 시스템 구축 추진하는 것이다.

정부는 이미 AI를 활용해 집값 띄우기를 위한 불법 거래나 편법 증여를 잡아내기 위한 시스템 개발을 추진한 사례가 있다.

국토교통부는 최근 누리집에 이런 내용의 AI를 활용한 부동산 불법행위 피해예방 및 부동산 이상거래 선별 고도화 방안 연구 입찰을 위한 사전규격을 공개했다.
8000만 원 예산으로 추진되는 이번 연구의 사전규격공고는 10~15일까지 진행된다.

 

정부는 악의적 전세사기의 경우 임대차 계약 시점에 임차인이 등기부등본을 열람하는 등 할 수 있는 모든 것을 하더라도 작정한 악성 임대인을 막을 순 없다고 판단했다. 범죄조직이 조직화, 지능화, 광역화돼 가고 있기 때문이다.

이에 따라 AI 기법 등을 활용해 상시적인 감독 시스템을 만들어 운영방식을 고도화하여 부동산 이상거래를 사전에 선별할 수 있는 관리 감독 시스템을 만드는 것에 집중하고 있다.

 

 

4. 추가 지원책

전세 보증금을 돌려받지 못한 피해 임차인이 정부 대책을 비판하며 극단적 선택을 하는 일이 벌어지자 정부가 추가 지원 방안을 내놨다.

이에 대해 국토교통부는 피해 임차인과 간담회를 진행한 뒤 의견을 수렴해 추가 대책을 마련했다.

 

- 추가 대책
① 6개월 월세를 선납해야 했던 긴급 지원 주택을 선납 없이 매달 내는 방식도 도입
② 기존 주택 면적을 초과해도 유사한 크기면 입주가 가능하도록

③ 경매 절차가 진행 중이라도 피해가 확실하면 조건부 확인서를 미리 발급

④ 유효 기간은 3개월에서 6개월
⑤ 경매나 공매로 불가피하게 거주 주택을 낙찰받아 1 주택자가 되더라도 대출 금리 인하 등 생애 최초 우대 혜택을 사용할 수 있도록 제도 수정
⑥ 정신적 고통을 겪는 피해 임차인을 대상으로 한 명당 최대 3번 심리 상담 프로그램 지원

 

피해 임차인들은 이번 대책에 대해 늦었지만 의미 있는 조치라고 평가하면서도, 미흡한 점이 많다고 지적했다.
최종적으로 원하는 사항은 보증금 채권이나 피해 주택을 정부가 우선 매입하는 방안을 도입해야 한다는 주장이다.

 

안상미 미추홀구 전세 사기 피해대책위원회 위원장은 정부가 해당 사태를 재난으로 인정하고 적극적으로 대처해야 된다고 하며, 보증금 채권 매입이나 피해 주택 매입 정책을 시행해 달라고 말했다.