첫 번째 책 - 투자의 재발견 by 이고은(저자) - 3부 마지막

드디어 투자의 재발견을 완독 하였다. 생각보다 독서하는 습관이 되어 있지 않아 읽는데 어려움을 겪었다. 책이 어려운 것은 절대 아닌데 글로 쓰려니 더 힘들었던 것 같다. 이럴수록 더 독서를 해야겠다는 의지가 불타오른다.

 

투자의 재발견 저자 이고은님

 

제6장 부동산형 투자 (이어서)

• 저자는 매매가보다는 전세가에 초점을 두고 있다. 당연히 계속 강조해왔던 현금흐름 창출 때문이다. KB부동산에서 매월 발표하는 '월간 KB주택 가격동향'에서 아파트 전세 가격지수의 시계열을 살펴보며 다음과 같은 결론은 도출했다.
  1. 전세가는 몇 번의 위기를 제외하고 꾸준히 우상향해왔다. 고로 전세가 하락은 일시적이라고 판단할 수 있다.
  2. 전세가의 전국적 흐름은 지역과 관계없이 비슷한 흐름을 보인다.
• 하지만 매매가격을 보면 전세가와 사뭇 다르다. 전국 아파트의 매매가는 지역별로 천차만별의 모습을 보인다. 이것은 전세는 실사용 가치만을 반영하지만, 매매는 실사용 가치에 투자가치까지 포함되기 때문이라고 본다. 즉, 매매가는 전세가를 따라왔다 갔다 할 수 있지만 결국에는 전세가를 따라가게 된다는 얘기이다.
• 또한 전세가와 통화량의 관계는 2차 함수식으로 표현되며 결정계수가 0.97로 상관관계가 매우 높게 나타난다. 즉, 통화량 추세선이 곧 전세 가격이 가는 방향이라는 것을 의미한다. 이것을 응용하여 전세 가격지수가 통화량을 기반으로 추정한 전세 가격 추세선 대비 낮으면 저평가되었다고 볼 수 있고 높다면 고평가 영역이라고 볼 수 있다.
• 이런 전세가에도 버블이 형성될 수 있다. 그 원인은 수급불균형과 투자심리 때문에 발생할 수 있다.
• 또한 전세 레버리지 투자자는 어떻게 되었든 결국 매매가의 버블 여부를 확인해야 한다. 왜냐하면 실투자금, 즉 매매 가격과 전세 가격의 차이가 투자수익률을 결정하기 때문이다.
• 물론 매매가 예측도 중요한 부분이다. 전세가도 매매가와 떨어뜨려 생각할 순 없기 때문이다. 매매가 예측에서 중요한 포인트는 수급불균형을 구하는 것이다. 주식투자에서도 수많은 보조지표가 있듯이 여기에도 인허가/착공 물량, 미분양, PIR, 매수우위 지수, 인구/세대수 분석 등 수많은 방법들이 시도되고 있다. 하지만 거의 후행지표이고 선행지표로는 '입주물량'이 유일하다. 하지만 이것조차도 정확하게 예측할 수는 없다. 다만 투자수익률을 높이기 위해 매매가를 예측하려는 노력을 끊임없이 하는 수밖에 없다.
• 그리고 또 하나 중요한 지표는 사람들의 심리이다. 심리를 확인하는 방법에도 무수히 많은 방법이 있을 것이다. 예를 들어 경매 낙찰률이 높아지고 경매로 나오는 매물 수가 줄어들고 있다면 그 지역의 아파트 수요는 증가하고 있다고 판단할 수 있다.
• 가장 중요한 것은 한 두가지의 지표만을 맹신하지 말라는 점이다. 아파트 공급을 논할 때 새 아파트 공급만을 보게 되면 오류에 빠질 가능성이 매우 크다. 입주물량, 준공 후 미분양, 경공매 물량, 잉여 거래량 등 다양한 정보들을 취합하여 종합적으로 판단할 수 있는 능력을 기르는 것이 매우 중요하다.
• 잠시 언급했던 사람들의 부동산 심리지수는 KB부동산에서 발표하는 심리지수 자료가 있다. '매수자 많음, 매도자 많음, 비슷함'을 조사한 자료인데 어느 정도 판단에 도움이 되는 유용한 자료이다. 

 

제7장 회사형 투자

• 회사형 투자를 쉽게 말하면, 회사형 투자에서 시간을 투자하는 대표적인 예가 회사원이다. 자영업자/전문직/프리랜서는 시간 자산에 대한 투자를 가장 극대화한 경우이다. 자신이 쓰는 시간만큼 수입이 정해지고, 시간을 조금만 느슨하게 쓰면 당장에 수입이 줄어든다. 여기서 다른 사람의 시간이나 재화의 시간을 레버리지 하는 사람들이 바로 사업가, 회사의 오너 등이 있다. 그리고 다른 방향에서 자본 레버리지를 크게 쓰는 경우는 투자가가 있다.
• 부동산과 주식투자는 레버리지의 종류가 다르다. 부동산은 자본 레버리지를 비교적 안전하게 큰 비중으로 쓸 수 있다는 장점이 있지만 주식투자는 자본 레버리지를 쓰면 위험성이 커지는 특징이 있다. 자본 레버리지에는 주식 담보 대출이나 신용 미수 등이 있는데 모두 다 사용하는데 주의를 요하는 것들이다. 대신 시간 레버리지 효과를 누릴 수 있다. 부동산은 해당 지역을 고르는 것부터 지역에 몇 번씩이나 임장 해야 하고 많은 서류 작업과 실제로 오고 가는 시간 등이 필요하다. 물론 주식도 많은 공부가 필요하지만 그 결이 조금 다르다. 이 둘의 장점을 합친 투자가 바로 배당주 투자라고 생각한다.
• 배당주 투자 중에서도 이미 검증된 방법으로 미국의 배당귀족주를 추천한다. 미국에서 장기적으로 매년 배당을 증액시켜온 기업들을 '배당성장주'라고 하는데, 특히 25년 이상 연속적으로 배당을 증액해온 기업을 '배당귀족주'라고 한다. 여기에 투자하면 시간 레버리지를 쓰면서 현금흐름까지 확보할 수 있기에 매우 괜찮은 투자 방법이다. 게다가 미국 배당주를 추천하는 이유 중에 환 쿠션 효과도 포함된다. 글로벌 경제 위기 상황이 발생할 때마다 원화 가치 대비 달러는 상승해왔다.
• 또한 주식의 투자가치를 판단하는 방법은 2가지를 소개한다.
  1. DCF: 기업자체의 현금흐름을 기준으로 내재가치를 평가하는 방법으로서 대주주 입장에서 판단하기 좋은 기준이며, 미래의 영업 현금흐름을 현재가치로 할인해서 기업의 적정한 인수 가격을 판단하는 방법이다.
  2. DDM: 배당액을 기준으로 배당주 시스템으로서의 가치를 평가하는 방법으로 소액 주주 입장에서 판단하기 좋은 방법이며, 기업 전체의 현금흐름보다는 배당수입을 현금흐름의 기준으로 삼는 전략이다. 

 

• 배당주 투자에서 적정가치를 파악하기 위해선 3가지를 파악하고 있어야 한다.
  1. 현금흐름(미래수익)
  2. 목표수익률(할인율)
  3. 투자기간(잔여수명)
• 현금흐름, 즉 미래의 배당금은 과거에 시행되어온 배당액을 누적시킨 배당 누적지수를 구한 뒤 추세선을 만들어서 미래를 추정해볼 수 있다. 여기서 결정계수를 최대한 1에 가까울수록 모델링하여 신뢰도를 높이는 것이 중요하다. 참고로 과거 배당 기록은 야후 파이낸스에서 기업별로 다운로드할 수 있다고 한다.
• 할인율은 금리에 크게 좌우된다. 그리고 우리는 나의 투자 기준금리에 비교하여 판단하면 좋다.
• 투자기간은 사실상 길어질수록 더 평균적인 가격을 띄며 안전성이 조금 더 확보된다. 미래의 배당을 앞서 정한 할인율로 할인하여 현재가치로 환산할 수 있다. 그래서 배당액으로 인한 현금흐름과 원하는 기간 후에 매도 가격을 예상하여 전체 현금흐름을 계산하면 된다. 하지만 미래를 구체적으로 예견하는 것은 절대 쉬운 일이 아니다.

기본적으로 배당주 투자 마인드는 배당액이 감소하지 않는 이상 평생 보유하는 것이어야 한다. 

 

제8장 파생형 투자

• 파생형 투자는 선뜻 가장 위험해 보이고 이해하기도 어려운 면이 있다. 파생형 투자는 앞서 설명한 3가지의 전통적 투자방법인 화폐형, 부동산형, 회사형을 혼합한 투자방법이다. 여기에 선물옵션이라는 개념이 들어가는 투자이다.
• 옵션이란 사거나 팔 수 있는 권리를 뜻한다. 옵션 매수는 '권리를 사는 것', 옵션 매도는 '권리를 파는 것'이다. 또한 옵션에는 콜옵션과 풋옵션이 있는데, 콜옵션은 '살 수 있는 권리', 풋옵션은 '팔 수 있는 권리'를 뜻한다.
  
  • 콜옵션을 매수한다 = 살 수 있는 권리를 산다
  • 콜옵션을 매도한다 = 살 수 있는 권리를 판다
  • 풋옵션을 매수한다 = 팔 수 있는 권리를 산다
  • 풋옵션을 매도한다 = 팔 수 있는 권리를 판다
• 라고 할 수 있다. 콜옵션을 매수하거나 풋옵션을 매도하는 것은 상승을 예상하는 것이고 나머지 둘은 그 반대이다.
• 이 이상 자세한 설명은 책으로 갈음하겠다. 왜냐하면 결코 파생형 투자를 제대로 공부하지 않고 시작하는 일을 방지하고 싶고 거기에 어떤 책임을 지고 싶지 않기 때문이다. 옵션을 공부하는 방법에는 무수히 많은 기회들이 있다. 책뿐만 아니라 유튜브를 검색해도 무수히 많은 영상들이 있다.
• 이것보다는 이 책의 부록에 실려 있는 미국의 배당주들과 우리나라 전국의 아파트 분석이 더 볼만하다고 여겨진다. 물론 개인적인 판단이다.

 

<첫 번째 독후감을 마치고 느낀 점>

1. 일단 책 한 권을 다 읽고 누군가에게 말하듯 글을 쓴다는 게 참 어려운 일이란 것을 느꼈다.

2. 내가 쓴 글을 내가 읽어도 어렵게 느껴지는 부분들이 있다. 나는 책의 전체를 읽으며 이해했는데도 이런데 내 글만 보는 독자들은 더 어려울 것이라 생각되어 죄송한 마음이 든다.

3. 첫 술에 배부를 수 없다는 말처럼 첫 번째 책을 놓아주고 다음 책에 더 열정을 쏟으며 발전해 나가겠다 다짐한다.