첫 번째 책 - 투자의 재발견 by 이고은(저자) - 2부

앞으로의 기록 방향은 최대한 간결하게 쓸 것이다.

내가 언제든지 책을 읽었을 때의 깨달음이나 생각들을 바로바로 확인할 수 있는 것이 글의 목표이자 목적이다. 저자들의 얘기들과 내 생각들을 혼합해서 쓸 계획이다. 물론 아직 지식이 깊지 않아 저자의 생각이 주를 이룰 것이다. 하지만 나중에는 저자의 생각을 체화해서 생각을 정리할 수 있길 기대해본다.

또한 이 카테고리는 오롯이 나만을 위한 카테고리임을 밝힌다.

(글을 자주 수정해서 발행하면 좋을 것이 없다고들 해서 일단 이렇게 띄워놓고 다른 곳에서 내용을 준비하고 있다가 한 번에 수정할 생각이다.) 

투자의 재발견 도서 뒷 표지

투자의 재발견 도서 표지

 

제4장 투자자의 자세

• 도박(투기)은 기대수익이 마이너스인 게임에 참여하여 이기길 바라는 것이다.
• 투자에서 자연상수 e와 인연이 깊다. 투자기간을 무수히 짧게 나누는 대신 투자 횟수를 증가시켰을 때 얻을 수 있는 수익은 결국 자연 상수 e 값인 2.7182로 수렴한다. 그래서 e를 다음과 같이 정의하기도 한다.

자연에서 2배(100%) 성장을 목표로 1 사이클을 무수히 나누어 연속 성장했을 때 가질 수 있는 최대 성장량
즉, 일정한 기간과 목표 수익률을 가지고 노력하면 2.7182 배 까진 얻을 수 있지만 그렇다고 수익률이 무한정 커지진 않는다는 얘기이다.

• 투자는 흔히 복리 효과를 누려야 한다고 말한다. 복리 효과는 처음 몇년간은 그 성장 속도가 더딘 것처럼 보인다. 하지만 그 기간이 뒤로 갈수록 말도 안 되는 마법 같은 수익률을 만들어 낸다. 이런 것을 연속 성장이라고 말한다. 자산의 증가함수는 자연상수 e의 지수함수에 시간 t 을 지수로 하는 함수이다. 옳은 투자를 지속적으로 실행한다면 그 끝에는 놀라운 결과가 기다리고 있을 것이다. 결과적으로 투자에서 가장 중요한 것은 "방향성"이다.

 

제5장 화폐형 투자

• 투자법에는 각각의 기준마다 다양한 종류가 있다. 이 책에선 탈무드에 나오는 자산 배분 기준으로 화폐형, 부동산형, 회사형, 하이브리드/파생형 투자법으로 분류하였다.
  1. 화폐형 투자: 예·적금, 달러와 엔화 매입, 비트코인, 금 실물
  2. 부동산형 투자: 거주용 단독주택 신축, 오피스텔 분양, 월세 아파트, 전세 레버리지, 상가, 토지 지분 경매, 농지 경매, 아파트 공매
  3. 회사형 투자: 회사원, 자영업, 공유 오피스 운영, 배당주/성장주 투자, 미국 국채
  4. 하이브리드/파생형 투자: 리츠, ETF, 해외 옵션 거래
• 이런 투자법들에 저자는 3가지 자신만의 기준을 가지고 투자한다고 서술한다.
  1. 현금 흐름이 나오는가?
  2. 플로트, 즉 꿈의 레버리지를 이용할 수 있는가? 그리고 시간 레버리지 이용이 가능한가?
  3. 기대수익률이 기준으로 삼은 투자 수익률보다 높은가?
• 처음에 돈을 모아갈 때는 화폐형 투자가 좋다고 하며 위기에 대비하기 위해 달러를 현물이나 회사형 투자 또는 파생형 투자로 대비하는 것도 좋다. 또한 이번 코로나 같은 큰 위기에는 리스크 해지 차원에서 약 3개월 정도의 생활비만큼을 실물 금으로 보유하는 것도 추천한다. 왜냐하면 금은 어떠한 상황에서도 그 가치가 큰 변동으로 움직이지 않고 고정되어 있기 때문이다. (참고로 금과 관련된 포스팅은 추후에 한 번 제대로 할 생각이다.)

 

제6장 부동산형 투자

• 저자는 부동산에 대해 힘을 주어 썼으며 꽤 많은 페이지수를 할당했다. 부동산은 화폐형 투자로 종잣돈을 모은 후 레버리지를 일으켜서 현금흐름을 만들기에 좋은 투자라고 소개한다. 하지만 부동산형 투자도 내 시간을 많이 써야 하기에 일정 수준 경제적 부를 일으킨 다음에는 다음 투자 단계로 넘어가라고 말한다.
• 부동산형 투자에서 가장 중요한 것은 나의 자금사정에 맞추어 부동산 투자를 시작할 수 있도록 지금 당장 준비를 하라는 것이다. 또한 전세가가 꾸준히 상승할 지역의 부동산을 모아가야 한다. 전세 레버리지의 투자법을 소개한다.
  1. 지역 분석: 매매가와 전세가 둘 다 저평가되어 있는 지역을 찾는다.
  2. 투자 아파트 수익률 분석: 저평가 지역 중 내 예산 범위 내 있는 지역을 선별하고 나의 목표 수익률과 비교해본다.
  3. 전세를 레버리지를 일으켜 구매한다.
  4. 1-3까지의 방식으로 1년에 1채씩 소액의 실투자금으로 아파트를 모아간다.
• 뿐만 아니라 최근 심해진 정부 규제에 대한 나름의 절충형 전세 레버리지 투자법도 소개한다. 이것은 남편 명의와 아내 명의로 각각 인별 종부세 공제금액인 공시지가 6억 원을 맞춰야 한다. 그럴 경우 시가 2~3억 원 수준의 아파트를 2채 정도 살 수 있으므로, 남편과 아내 명의 모두 활용한다면 4~6년간 4~6채 정도 모을 수 있다고 소개한다. 그리고 취득세 절감을 위해 적정가보다 10% 이상 싸게 사는 것을 목표로 한다. 이를 위해 급매와 경매, 공매를 잘 활용하기도 하고, 비조정지역에서 2채까지 사거나, 취득세 중과가 적용되지 않는 공시지가 1억 원 미만의 아파트를 추천한다.
• 저자는 정부의 규제는 항상 상황마다 달라졌다면서 부동산 사이클의 순환을 강조했다. 결국 기회는 온다는 얘기이다. 그리고 단기 차익을 추구하는 갭 투자는 지양하는 모습을 보였다. 왜냐하면 저자의 투자법은 현금흐름을 매우 중시하기에 단기 차익에는 큰 미련을 두지 않는다고 판단된다.
• 저자가 추천하는 전세 레버리지에서 가장 위험이 되는 부분은 역전세일 것이다. 역전세가 발생하면 현금흐름이 (+)가 아닌 (-)가 되기 때문에 큰 문제가 될 수 있다. 게다가 대출의 일부 상환 압박을 받게 되므로 더 큰 문제가 발생할 수 있다.

역전세란 전세를 갱신하거나 새로운 세입자를 받을 때 이전의 계약보다 보증금이 낮아지는 것을 의미한다.

• 하지만 무작정 두려워하지만은 않고 확률로 수치화시켰다. 1986년 1월부터 2018년 3월까지 총 387개월 중 13%인 51개월만 역전세가 나타났다는 것을 알 수 있다. 횡보기간까지 합친다면 전체의 약 30% 정도는 전세 레버리지 투자로 사실상 손실을 볼 수 있다고 한다. 역전세를 피하며 리스크를 줄이기 위해 추천하는 조건은 다음과 같다.
  1. 전세가가 저평가된 지역에 투자하기
  2. 전세 수요가 많은 입지를 선택하기
  3. 되도록이면 아파트에 투자하기
  4. 역전세 대비용 자금이나 신용 유지하기
  5. 전국 각 지역으로 분산 투자하기
  6. 레버리지를 한 번에 많이 끌어 쓰지 않기
• 특히 6번에서 든 생각은 전세난이 발생하거나 여러 이유로 전세 가격을 처음 생각했던 것보다 훨씬 많이 올릴 경우 그다음 갱신 때 역전세를 맞아 상승분을 돌려줘야 하는 경우가 생길 수 있다는 것을 알게 되었다. 그렇다면 결국 시간 레버리지를 스스로 버리는 셈이 되는 것이므로 장기적으로 보고 투자하자. 즉, 처음 예상했던 상승률만큼만 올려 받자.
• 책에서는 다양한 예시들과 함께 설명하기에 이해하기가 매우 수월하다. 정말 잘 쓴 책이라고 생각한다. 뿐만 아니라 전세가 예측하는 다양한 방법들도 제시하고 있다. 이 부분은 마지막 3부에서 마저 서술하겠다.

 

나 자신 오늘도 고생했어. 파이팅!!

(..... 1부에 덮어 쓰기 되어 버렸다..... 1부를 다시 써야합니다......ㅠㅠ)