서울 아파트 드디어 반등인가?

서울 아파트 실거래가가 7개월 만에 반등한 것으로 나타났다.

정부가 지난 1월 초 용산구·강남·서초·송파를 제외한 서울 전역을 규제지역에서 해제하는 등 대대적인 부동산 규제 완화에 나섰기 때문이다.

 

 

1. 반등의 근거

16일 한국부동산원에 따르면, 지난 1월 서울 아파트 실거래가지수는 전월보다 0.81% 올랐다.

실거래가지수가 상승한 것은 지난해 6월(0.23%) 이후 7개월 만이다.

 

서울에서는 지난해 가격 조정 폭이 컸던 아파트를 중심으로 올해 들어 실거래가가 10% 이상 반등한 사례가 곳곳에서 확인된다.

송파구 헬리오시티 전용면적 84㎡는 2021년 10월 23억 8000만 원에서 작년 12월 15억 9000만 원으로 실거래가가 30% 넘게 떨어졌지만, 지난 1월 18억 5000만 원에 거래되며 낙폭을 상당 부분 회복했다.

강동구 고덕그라시움 84㎡도 작년 10월 13억 8000만 원까지 떨어졌던 실거래가가 지난달 16억 원으로 올랐다.

정부가 올해 1월부터 시행 중인 특례보금자리론도 주택 수요 회복에 영향을 미쳤다.

실제로 부동산 114에 따르면 올해 거래된 서울 아파트 중 작년 4분기에 비해 실거래가가 상승한 비율은 52.2%로 절반을 넘었다.

실거래가가 오른 거래 277건 중 156건(56.3%)이 특례보금자리론 적용 대상인 9억 원 이하 아파트였다.

특히, 특례보금자리론을 이용하면 시중 은행보다 1~2% 포인트 낮은 금리로 최대 5억 원까지 대출 가능하다는 장점이 있다.

 

 

2. 과연 진짜 반등일까? (찐반?)

먼저, 캡처 두 개를 보여 주겠다.

서울시 부동산 거래 현황

서울시 구들의 월별 거래 건수

위 사진은 서울시 부동산 정보광장에 가면 나오는 월별 부동산 거래 현황이다.

아래는 각 구 별로 모아놓은 캡쳐본이다.

 

위 내용을 분석하면 각 구별로 호재가 있는 경우는 간간히 상승도 나타나지만, 1달만 반짝 거래량이 튀는 경우가 많다고 보인다.

그렇기에 아직 전체적인 분위기가 거래량이 상승하는 흐름은 아닌 것으로 파악된다.

 

또한, 이전의 서울에서의 평균 거래량을 살펴보면 5~6천 건 정도 된다.

즉, 몇백 건 단위보다는 1~2천 건은 많아진 것이지만 아직 턱없이 부족하고, 3~4월에 빠르게 거래량이 3~4천 건으로 상승하면서 전반적인 부동산 분위기를 끌어올린다면 전체적인 상승추세로 바뀔 수 있다고 판단된다.

+ 특정 구가 한 번씩 튀는 것이 아니라 전체적인 구가 증가하는 추세로 전환돼야 한다.

 

또한, 네이버 부동산을 확인해 보면 급매만 거래되는 중이고 위에(매도자가 원하는) 걸려있는 호가는 거래가 거의 안되고 있는 것을 확인할 수 있다.

 

물론 완전 심화되는 하락 분위기는 벗어났다고도 판단할 수 있고, 데드캣 바운스가 충분히 나올 수 있는 구간이다.

 

 

3. 지방은?

한편 1월 전국 아파트매매 실거래가지수는 전월 대비 0.79% 하락하며 9개월 연속 하락세가 이어졌다.

수도권은 -0.58%, 지방은 -1%, 경기는 -1.35% 그리고 인천은 -1.08%을 기록했다.

다만 2월 잠정지수는 0.91% 상승할 것으로 집계됐다.

 

 

4. 그럼 언제 상승 추세가 될까?

정확한 것은 신만이 알겠지만, 부동산 서적과 자칭 부동산 전문가들의 말을 빌리자면

① 금리가 지금보다는 낮게 내려가야 하고

② 미분양이 해소가 돼야 한다.

③ 그리고 매매가격이 많이 떨어진 상태에서

④ 전세가가 떨어지다가 어느 순간부터 매매가격을 밀어 올리면서 그 반작용으로 매매가격이 조금씩 올라가야 한다.

⑤ 그리고 뭐니 뭐니 해도 부동산을 사려고 하는 실제 매수자들이 조금씩 보이기 해야 한다.

 

 

어떤 투자이든지 너무 조급하게 생각하지 말고신중하게
하지만 선택해야 할 때는 날카롭게 단호하게
현명하게 선택할 수 있길 응원한다.