자살한 빌라왕? 그 미스터리에 대해 알아보자.

서울 강서구 일대 빌라왕들이 있다. 이들 중 3명이 지난 2년 사이 숨졌다고 한다.

특히나 그중 정 모 씨는 빌라를 240채 넘게 산 인물로 숨진 지 사흘 뒤에도 잔금을 치르고 등기를 접수한 것으로 확인됐다.(주택도시보증공사 HUG에서 확인) 즉, 배후 세력이 있을 것이라는 의심을 넘어 확신을 할 수 있다.

또한 빌라왕 중 3명이 전화번호가 동일하다고 한다.

 

추가적으로 현재 수도권에서 빌라를 1,000채 이상 보유하고 있는 사람이 사망한 사람 포함해서 3명이나 되고 300채 이상을 소유한 사람은 16명이 된다고 한다. 이들 모두가 문제가 되는 사람은 아닐 수도 있지만, 상황은 생각보다 더 심각하게 썩어 있을 수도 있다.

 

 

1. 빌라왕의 수법

전세 사기 수법: 분양업자와 건축주가 있고 신축 빌라(시세를 정확히 알기 어렵다는 점을 이용) 시세 약 2억 원가량의 물건을 전세 2억 5천만 원에 부동산에 매물을 내놓고 공인중개사들이 신혼부부나 사회 초년생을 타깃으로 꼬셔서 계약을 성사시킨다. 만약 계약이 성사돼서 전세금을 입금시키면 새 주인 즉, 빌라왕에게 소유권 이전 등기로 명의를 이전시킨다. 빌라왕은 수수료로 통상 2~300만 원을 받은 껍데기만 집주인인 셈이다. 그리고 받은 전세금을 분양업자, 건축주, 공인중개사, 빌라왕이 나눠서 가지게 된다.

추후 전세금을 돌려달라고 하면 껍데기 집주인인 빌라왕이 돈 없다고 배 째라고 하는 상황이 되는 것이다. 전세가 매매가보다 비싸기에 깡통전세가 된다. 즉, 아무도 책임을 지지 않는 사기를 치고 있었다.

 

내부 조직원의 표현을 빌려 다시 수법을 설명하면,

빌라 보증금이 2억 원이라면 3억 원에 들어올 수 있는 세입자를 구한다. 그러면 1억 원이라는 마진이 생긴다. 보증금은 빌라끼리 돌려 막기 해서 맞추는 식이다. 즉, 가진 빌라가 많을수록 유리해진다는 것이다.

배후 세력이 직원들에게 빌라를 떠 오라고(빌라 확보를 의미하는 듯함)하고, 직원들이 빌라를 떠 오면 직원들과 수수료를 5:5로 나누는 방식으로 운영했다고 한다.

 

 

2. 배후가 있다?

30대 신모씨가 운영하는 세력이 발견됐다. 빌라왕의 배후 조직이다. 여러 해 동안 서울과 인천에서 활동한 인물이다. 지난해 명의를 빌려 부동산 중개법인까지 설립했다고 한다. 신 씨가 관리한 빌라왕은 최소 5명 이상으로 추정된다. 신 씨 조직이 거래한 빌라는 최소 3천여 채에 달한다고 하며 한 건당 수백만 원 최소 수십억 원을 챙겼을 것으로 추정된다.

 

하지만 빌라왕들이 사망했기에 공소권이 없어서 수사에도 난항을 겪고 있다.

 

※ 빌라 사기 세력의 조직도: 총책 – 영업책 – 대리인 – 빌라왕 등으로 역할 분담

 

 

3. 현 상황과 앞으로 어떻게 될까?

보증보험 미 가입자의 경우 임대인이 숨진 경우 경매가 끝나려면 2년가까이 소요되지만, 정부의 저금리 금융 지원 기간은 아직 미정인 상태이다.

혹시나 빌라왕의 가족들이 상속을 받으면 다행이지만 여러 미납된 세금과 보유세 등의 금액이 크기 때문에 기대하기는 어려운 상황이다. 이렇게 되면 전세계약 해지 확인서를 받기가 어려워지기 때문에 세입자들만 죽어나는 실정이다.

 

또한 정부가 약속한 전세 대출 연장조치는 HUG의 보증 상품만 가능한 것이고, SGI서울보증공사의 대출은 연장이 안 되는 상황이다. 또한 같은 대출을 받았음에도 은행 지점마다, 담당 행원마다 대출 연장이 되거나 안되거나 나뉘고 있다고 한다.

이와 관련해 국토교통부 관계자는 특정 은행들에 대한 민원 접수를 확인했다며 금융위와 지침 전달 과정을 점검 중이라고 한다.

 

 

4. 문제점들과 해결책들

① 현재 계약 전 집주인이 거부하면 세금 체납 사실을 확인할 수 없는 점이 문제가 되어 2023년 4월부터는 집주인의 동의 없이 임대차 계약 전 국세 체납액을 확인할 수 있도록 한다.

 

② 확정일자 이전의 세금은 전세금보다 우선한다는 조항 때문에 경매 시 전세금을 거의 돌려받지 못한다는 문제가 있었는데 이것도 다음과 같이 바뀐다.

주택임대차보호법에 규정된 소액 전세 임차인은 일정 금액(최우선 변제금) 이하 보증금을 국세보다 우선해서 돌려받을 수 있다. 최우선 변제금은 서울의 경우 5000만원, 서울을 제외한 수도관 과밀억제권역이나 세종, 경기 용인·화성·김포시는 4,300만 원, 광역시나 안산·광주·파주·이천·평택시는 2,300만 원, 그 밖의 지역은 2,000만 원이다. 현행 규정은 경·공매 시 우선 징수되는 종합부동산세 등 당해세를 먼저 빼고 남는 돈으로 전세금을 돌려주는데, 앞으로는 임차권의 확정일자 이후 법정기일이 성립한 당해세 배분 예정액을 보증금에게 우선 배분한다고 변경되었다.

 

③ 빌라왕의 이름 공개 필요성이 대두되고 있다. 왜냐하면 내 집주인이 빌라왕인지 인지조차 못하고 있는 사람들이 다수이기 때문이다. 이것은 아직 논의가 필요한 상황이다.

 

 

5. 앞으로 전세사기 안 당하려면? (이것만은 꼭! 최소한!)

기본적으로 전세보증보험이 어느 정도 도움이 되는 부분이 있다.

하지만 근본적으로 해결하기 위해선 국가가 나서야 한다고 본다.

예를 들면 수백 채씩 사들이는 이상 징후가 보인다면 그것을 면밀히 확인하여 예방 점검을 하는 것이 필요하다고 생각한다.

 

또한 내가 들어가려는 집뿐만 아니라 해당 건물 전체에 등기부등본을 떼서 집주인이 갭투자 방식으로 다른 집들도 소유하고 있는지 여부를 체크해보는 것도 도움이 될 것이다.

 

등기부를 떼어 보더라도 사기를 당할 수 있다. 왜냐하면 집주인에게 미납세금이 있더라도 등기부에 표시가 되지 않기 때문이다. 그렇기에 국가가 집을 경매로 넘기게 되는 경우가 발생하는데 이때 1순위로 세금 변제가 되고 후 순위로 전세금이 반환된다. 하지만 빌라왕들의 경우 억 단위가 넘는 미납금이 있는 경우가 다수이다.

 

 

+) 임대인 사망 시 현 프로세스

① 전세보증보험을 가입한 경우

가입을 했더라도 돈을 받으려면 집주인에게서 전세 계약 해지서를 받아야 한다.

하지만 임대인이 사망했을 경우 의사 표시를 할 사람이 없지만 전세보증보험에서는 의사 표시를 시켜야 한다고 말할 것이다. 그렇기에 상속인 1순위부터 4순위까지 모두 “상속 포기”를 확인받아야 한다. 이후 법원에 상속재산 관리인을 지정해 달라고 신청하여 변호사를 선임받아야 한다. 여기까지 소요되는 기간만 1년이 넘는다.

 

② 보증보험에 미 가입한 세입자의 경우는 더 가혹하다.

파산관재인을 선임해 숨진 임대인의 재산을 처분하는 절차를 진행해야 한다.

진행은 1번의 경우보다 훨씬 느리고 재산 처분에 드는 비용은 세입자의 몫이다.

 

 

현재 집주인 정 씨가 사망한 지 16개월이 지났지만 어느 누구도 전세금을 돌려받지 못했다.