전세 사기의 모든 것 안 당하는 법

전세 사기는 아직까지도 진행 중입니다.

전세금이 최고치에 올랐을 때 계약을 한 임차인들의 계약 기간이 이제 곧 하반기에 만료가 되는 시점이기에 깡통전세나 전세 피해 사례들이 급증하고 있는 추세입니다.

특히나 최근에는 보증 보험의 허점을 노린 사기도 생겨나고 있습니다.

어떤 사기인지 자세하게 알아보고 대처 방안도 알아보겠습니다.

 

 

 

 

전세 사기 관련 용어

1. 깡통 전세: 매매가 ≤ 전세가
   • 뜻: 전세가가 매매가보다 높아 문제가 생겼을 경우 전세금을 돌려받지 못하게 되는 경우
   • 일반적인 경우: 매매가 X 70% ≥ 전세가인 경우가 그나마 안전
2. 근저당
   1. 집주인이 집을 구매할 때 집을 담보로 얼마의 대출을 받았는가
   2. 문제가 발생했을 경우 내가 전세 계약으로 보증금을 계약한 시기보다 해당 집을 매입한 시기가 훨씬 빠르기 때문에 경매에 넘어갔을 경우 은행의 우선순위가 1순위가 됩니다.
   3. 근저당이 잡힌 집의 경우: 매매가 X 70% ≥ 전세가 + 근저당
3. 대항력
   1. 주택을 사용할 권리와 보증금을 돌려받을 권리를 획득하는 것을 의미
   2. 전입 신고 후 다음날 새벽 00시부터 효력이 발생함
4. 우선 변제권
   1. 집이 경매에 넘어가더라도 제삼자보다 먼저 보증금을 받을 권리
   2. 전입 신고 후 확정일자를 받는 것인데 대항력이 갖춰진 직후 효력이 발생함
5. 전세권 설정
   1. 기본적으로 확정일자와 동일한 개념 (권리적인 측면에서)
   2. 전세 계약 시 법무사를 통해 권리를 설정하는 것으로 전세 계약 후 즉시 효력이 발생함 (대항력 필요 X)
6. 전세 보증 보험
   1. 보험의 일종으로써 보험료를 납부하면 집이 경매에 넘어가면 기관에서 전세 보증금을 선 지급해 주는 방식을 의미
      1. 만약 전세 보증 보험이 거절된다?: 해당 집은 권리 사항이 복잡하고 근저당이 크게 설정되어 있는 등 안 좋은 집을 의미하는 경우가 많습니다. 그렇기 때문에 전세 보증 보험이 거절되는 집은 믿고 거르시면 됩니다.
   2. SGI, HUG 홈페이지에서 보험 가입

 

 

 

전세 사기 유형

1. 갭투자 사기
   1. 방식
      1. 부동산 매입 전 전세 세입자를 먼저 구해서 전세 보증금을 받습니다.
      2. 그리고 그 차액만큼만 대출을 실행시켜 부동산을 매입하는 경우입니다.
      3. 이 경우 실질적인 내 돈이 소액이 들어가는 장점이 있지만, 집 값이 떨어지거나 경제적으로 문제가 생겼을 경우 갚을 능력 또한 없다는 큰 단점이 발생합니다.
   2. 대처 방법: 일반적으로 전세 가율이 70% 이상 되는 집은 애초에 피하는 것만이 상책입니다.
      
      
2. 신탁 사기
   1. 방식
      1. 건물을 지으려고 할 때 개인으로 대출이 많이 안 나오는 경우가 있습니다.
      2. 그럴 때 신탁원부를 작성해서 지어질 건물의 소유권을 신탁회사에게 넘기고 신탁회사를 통해 거액의 은행 대출을 받습니다.
         ※ 신탁원부: 건물주는 부동산 계약을 체결시키려면 신탁회사의 동의를 반드시 얻어야 한다.
      3. 여기서 건물주(집주인)가 신탁회사의 동의를 얻지 않고 전세 세입자를 구한 뒤 일반적인 전세 계약을 합니다.
      4. 이 경우 이런 전세 계약은 효력 없는 가짜 계약이 되기 때문에 전세 보증금은 임대차 보호법의 보호를 받지 못합니다.
      5. 이렇게 여러 명에게 전세 계약을 하고 전세 보증금을 갖고 잠적해 버립니다.
   2. 대처 방법: 계약 전 등기부 등본을 확인해서 갑구에 신탁 등기가 있다면 반드시 등기소를 방문해서 신탁원부를 발급받고 대금 지급자를 확인한 뒤 그 대금 지급자에게 임대차 계약에 대한 모든 동의서를 받아야 합니다.
3. 대항력 효력 시점 악용
   1. 방식
      1. 근저당이 없는 깨끗한 집에 전세 계약을 실행합니다.
      2. 계약 당일날 전입신고와 확정일자를 받았다고 하더라도 다음날 00시에 효력이 발생하기 때문에 집주인이 전세 계약을 마친 그날 대출을 엄청 받아서 근저당을 설정합니다.
   2. 대처 방법 (2가지)
      1. 계약서에 다음과 같은 특약사항을 기재합니다.
         "계약 후 잔금을 지급한 다음날까지는 임차 주택에 저당권과 같은 권리를 설정하지 않습니다. 이를 위반하면 임대차 계약은 무효가 되고, 임대인은 임차인에게 손해 배상을 해야 한다."
      2. 전세권 설정을 합니다.
         전세권 설정은 확정일자와 다르게 전세 계약 후 즉시 효력이 발생하기 때문입니다
         
         
4. 보증 보험 사기
   1. 방식
      1. 건물에 근저당이 잡혀 있지만 주택 도시 보증 공사(HUG)의 보증 보험 가입사실을 확인시켜 줍니다.
      2. 임대 보증 사실을 믿고 전세 계약을 체결합니다.
      3. 그 후 갑자기 HUG로부터 세입자에게 보증 보험 해지 통보가 날아옵니다.
      4. 즉, 임대 보증금 보증 가입을 취소(거절)하는 안내문이 발송되는 것입니다.
      5. 그 이유로 HUG 측 주장은 임대인이 허위 서류를 제출했기에 보증을 해지한다는 사유입니다.
         HUG의 전세 보증 보험 가입 요건은 공시가 (공시 가격 비율 X 전세 가율)의 150%까지 보증이 가능한데, 임대인이 실거래가보다 1,000만 원씩 낮은 계약서로 위조해서 HUG에 제출했기 때문이라고 합니다.
      6. 또한, 임차인에게 보증 보험 가입 사실을 알리는 과정에서 허위 계약서를 파악했다는 설명입니다.
      7. 하지만 임대인은 이미 모든 돈을 챙겨 잠적한 이후이고, 집은 경매로 넘어가게 된 상태일 것입니다.
   2. 대처 방법: 아직 못 찾았습니다. 알게 되는 대로 업데이트하겠습니다.
      
      
5. 가장 악질 대놓고 「문서 조작」
   1. 문서 조작 종류 (3가지)
      
      1. 살고 있는 세입자 모르게 서류를 조작(심지어 도장까지 파서)해서 몰래 다른 곳으로 전입신고를 해버리고 세입자가 전출된 사이 집주인은 주택 담보 대출을 받아 버립니다.
      2. 내가 살고 있는 전셋집에 나도 모르는 사이 다른 사람이 임대차 계약을 맺어서 1 주택 2 가구가 됩니다.
         이 경우 전세 대출 갱신도 어려워지게 됩니다.
      3. 전세 계약서를 월세 계약서로 위조해 보증금 총액을 매우 낮게 낮춥니다. 또한, 확정일자 등의 공문서까지 위조해서 대부 업체 등에서 돈을 빌리는데 활용합니다.
   2. 대처 방법: 없습니다. 이 나라 시스템이 썩어 있습니다. 주민등록법 위반으로 신고를 해도 결과적으로 문제가 해결되지는 않습니다. 또한, 정부 차원에서 해준다는 해결책이 고작 전입신고, 세대주 변경, 주민등록증, 주민등록표 새로 발급 시 문자로 알려주는 서비스 정도뿐입니다. 그마저도 내가 신청을 해야 가능합니다.
   3. 그래도 사기를 당했다는 것만 입증할 수 있으면 HUG에서 돈을 받기가 상대적으로 수월하다고 합니다...

 

 

최소한의 알아야 할 내용 「등기부등본」

등기부 등본은 위조를 쉽게 할 수 있기 때문에 부동산에서 건네주는 것을 곧이곧대로 믿지 말고, 계약을 하기 바로 직전 본인이 직접 대법원 인터넷 등기소에서 떼서 확인하는 것이 베스트입니다.

 

<확인 사항 6가지>

1. 계약하려는 집 주소와 표제부에 적혀 있는 집 주소가 일치하는지 확인해야 합니다.
2. 전세 계약서에 적힌 소유권자와 갑구에 적혀 있는 소유권자가 일치하는지 확인해야 합니다.
3. 갑구에 가등기, 가처분, 예고등기, 가압류, 압류, 경매 등과 같은 권리 관계가 적혀 있다면 피하는 게 상책입니다.
4. 을구에 근저당이 잡혀 있다면 깡통전세의 위험이 있기 때문에 내가 내는 전세 계약금과 근저당의 합이 집 매매가의 70% 이하인지 확인해야 합니다.
5. 갑구에 신탁 등기가 잡혀 있을 경우 마음 편하게는 피하는 게 상책입니다.
6. 부동산 중개인의 말을 100% 믿지 마셔야 합니다.

 

 

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