월세 살고 있는데 도중에 집주인이 변경되면?? (feat. 전세도...)

월세(또는 전세)를 살고 있는 도중 집주인이 변경되는 경우는 심심치 않게 볼 수 있다. 증여하거나 매매하는 등 여러 이유가 있을 수 있다. 그럴 경우 임대인의 입장이 아닌 임차인의 입장에서 어떻게 해야 하는지에 대해 알아보았다.

확실한 것은 모르면 당할 수 있다는 점이다. 꼭 올바른 대응 방법을 알아가길 바란다.

 

 

1. 주택 임대차 보호법 3조 4항 (임차인의 생명과도 같은 조항)

주택임대차 보호법 3조 4항 “매매 시 양수인은 임대인의 지위를 승계한다.” - 임차인들을 위한 편면적인 강행규정이다.

또한, 임대인의 지위를 승계하기 때문에 집주인이 바뀌어도 임차인을 함부로 나가라고 할 수없다. 남아 있는 기간을 무조건 존속시키게 되어 있다.

하지만 임대차 3법이 바뀌면서 집주인이나 직계가족이 직접 거주할 경우에는 만기 시 나가라고 할 수 있다.

 

주택임대차 보호법의 전입신고(다음날 0시부터 대항력이 발생한다, 이게 가장 중요함), 확정일자(우선변제권, 변제 순위만 결정해주는 것임) => 보증금이라는 채권이 기존 집주인, 바뀐 집주인, 경매시 후순위권리자에게 까지 주장할 수 있는 권리로 바뀌게 되어 법적으로 보장받을 수 있게 된다.

 

<대항력의 조건>

① 주택의 인도(이사), 즉 잔금 날

② 전입신고

③ 대항력이 1,2번 둘 다 된 날 다음날 0시에 생김

 

 

2. 집주인 변경 시 두 가지 방법

① 기존 집주인과만 계약관계를 성립하고 싶고, 다음 집주인이랑은 계약을 안 할 거라면

: 기존 집주인에게 보증금 반환을 요청하면 된다.

 

② 남아 있는 기간을 마저 채우고 살려고 한다. 

: 기존 계약서의 여백이나 뒷면에 새로운 소유자의 인적사항과 연락처를 적고 서명, 날인하면 된다.

 

※ 꿀 Tip: 아파트나 오피스텔의 경우 집 소유자가 변경될 시 필히 장기수선충당금을 잔금 일자에 맞춰서 이전 소유자에게 지금까지 낸 금액을 미리 돌려받아야 한다!!!

 

 

3. 바뀐 집주인이 계약서를 새로 쓰자고 한다?

보증금이나 월세의 증액을 해야 할 경우 이전에 계약했던 계약서를 그대로 유지(보존) 해야 한다.

기존 계약서 그대로 두고, 증액 금액에 관련된 부분만 새롭게 계약서를 다시 써야 한다. 새롭게 계약서 쓴 부분에 대해서만 다시 확정일자를 받으면 된다. 기존 계약서(이전 주인과 계약했던 계약서)는 절대 파기하거나 버리지 말고 그대로 보관(유지)해야 한다. 왜냐? 기존의 우선변제권 순위는 그대로 유지해야 하기 때문이다.(순위 보존과 효력을 유지하기 위해서)

 

<새로운 주인이 근저당을 설정하려고 한다면?>

: 기존 계약서는 유지하면서 근저당보다 증액하는 보증금에 관한 확정일자를 먼저 하는 것으로 특약사항에 기재한 다음에 근저당을 받게 해야 한다. 그래야 우리의 순위가 근저당보다 앞에 있을 수 있다.

 

<굳이 계약서를 새로 쓰자고 계속 우긴다면>

① 기존의 계약서에 새로운 집주인의(새로운 임대인의) 인적사항과 자필서명을 공란에 적는 방법이 있다.

② 새로운 계약서를 새로 쓰는데 기존 계약서 위에 첨부하여 같이 갖고 있는 방법이 있다.

단, 특약사항에 "기존 계약 사항과 모든 내용은 동일하며 임대인의 변경으로 인해 기존 계약서의 몇 월 며칠 부로 새로운 계약서를 작성한다"와 "임대인 변경 건으로 작성한다"는 내용을 특약으로 추가한다.

 

(특약사항 작성내용 예시) 기존 1억 원에 대한 연장 계약으로 2022년 5월 19일 1억 원을 증액하여 총 보증금 2억 원으로 연장 계약한다. 증액금 1억 원은 000-00-000으로 입금하기로 한다. 임대인은 임차인의 보증금 전액에 대해서 순위를 유지해 주어야 한다.

 

 

4. 기간 만료 후 어떻게 해야 하는지?

보통은 임대차 종료 통보 의무 만료 2개월 전으로,

임대인: 6개월~2개월

임차인: 2개월 이내

통보를 해야 한다. 하지만 돈을 마련하거나 여러 이유 등이 있을 수 있으므로 계약 만료 의사 표현은 3~4개월 기간을 잡고 미리 한다.

 

하지만 기간 만료 후 딱히 언급이 없었다면 더 살 거라면 계약갱신을 요구해도 되고 아니면 묵시적으로 갱신하면 된다.

만약, 묵시적 갱신으로 연장된 경우 임대인은 어떠한 권한도 생기지 않지만, 임차인은 언제든지 해제 통보가 가능한 권한이 생긴다. 하지만 갑작스럽게 해제 통보를 하는 경우 통상적으로 3개월 뒤 보증금 반환이 가능하다. 그리고 복비(중개수수료)는 상호 협의하에 이뤄지겠지만 통상적으로 묵시적 갱신 후 3개월을 채우고 나갈 때는 임대인이 부담하고 3개월 이전에 나갈때는 임차인이 부담하게 된다.

단, 월세를 2달 이상 연체한 경우는 묵시적 갱신이 허용되지 않는다.

그리고 아무리 1년으로 계약하고 지장까지 찍었더라도 주택임대차 보호법에 의거하여 무조건 기본 계약은 2년으로 책정되므로 1년짜리 계약서는 무효이다.

 

(2023년 8월 30일 추가 내용)

<만약 계약 갱신권을 사용한 경우>

: 계약 해지는 꼭 2년을 채우지 않아도 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지하면 된다.

(계약 갱신 후 3개월이 지나면 효력이 발생)

 

 

5. 보증금 반환이 늦어지는 경우

보증금은 새로운 집주인에게 받으면 된다. 만약 임차인 동의 없이 집주인이 변경되어서 그게 싫다면 집주인이 바뀐 사실을 알고 난 즉시 기존 집주인에게 내용증명이나 문자로 승계를 거부한다고 통지를 하고 보증금 반환 청구를 할 수 있음. 그러나 기존 집주인이 나 몰라라 한다면 소송으로 가서 해결할 수밖에 없다.

 

<보증금 반환이 늦어질 때 해야할 행동>

1. 살고 있는집을 점유하면서 행동해야 한다. 웬만해선이사를 가거나 전입신고를 다른 곳에 하거나 계약을 하는 행동은 삼가며 전세보증금 반환 청구소송을 거는 것이 좋다.

2. 임차원 등기 명령 신청을 해놓으면 나의 우선순위(우선 변제권, 대항력)등을 보존할 수 있다.

 

<대법원 판례>

임차인의 보증금 반환 요구 & 퇴거는 대법원 판례 1998.9.2. 자 98마 100 결정과

: 이 경우에 임차인이 원하지 아니하면 임대차의 승계를 임차인에게 강요할 수는 없는 것이어서 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의 성실의 원칙에 따라 임차인이 곧 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있고, 임대인과의 임대차 관계도 해지할 수 있다고 보아야 한다.

 

대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결에서 보듯이

: 임차주택의 양수인에게 대항할 수 있는 임차인이 스스로 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 보아야 하므로, 임차주택이 임대차 기간의 만료 전에 경매되는 경우 임대차 계약을 해지하고, 우선변제를 청구할 수 있다.

 

임차인을 보호할 수 있는 법제도가 마련되어 있다.

 

 

6. 절대 해서는 안되는 행동 (집주인이 아무리 부탁해도 안됨)

절대 전입신고와 확정일자를 새로 받으면 안된다안 된다.(전입신고뺐다 넣는거) 그렇게 할 경우 대항력과 우선변제권을 잃게 된다.

EX. 다른 곳으로 이사 갔다가 다시 오라거나, 서류상 주소를 잠시 뺐다가 다시 들어와라(전입, 전출) 는 절대 안된다

→ 보증금 포기한다는 얘기랑 동일.

왜냐하면, 주소를 빼주게 되면 집주인은 십중팔구 이 집을 담보로 대출을 받을 것이다. 그러면 보증금은 내께 아니게 된다. 그리고 경매(보증금을 받을 최후의 수단)에서 후순위가 된다.

 

새로 계약서를 굳이 작성할 경우 확정일자를 따로 받지 말 것. 기존 계약서는 꼭 보관한다. 보증금 또는 월세를 올리는 계약을 할 때 기족 계약서는 버리지 말고, 증액된 계약서만 새로 작성 후 그 계약서에 확정일자를 받는다.

 

 

7. 추가로 전세의 경우는?

전세의 경우, 기존 전세금에 증액을 한다고 하면 증액하는 금액은 새 집주인 계좌로 입금하면 되고, 증액 부분만추가로 계약서를 작성하면 된다. 특약에 꼭 기존 내용과 증액되는 내용 함께 기재한다. 그리고 주민센터 방문하여 증액부분 추가 계약서에 확정일자를 받아야한다. 그리고 이전 계약의 연장이라는 것을 꼭 명시한다.

 

그리고 꼭 등기부 등본을 열람해서 내 보증금을 침해할 다른 권리(특히 근저당권같은 대출)가 생겼는지 확인해야한다.

특히 빌라나 오피스텔의 경우 전세보증보험에 꼭 가입을 해야 한다. 처음에 계약할 때 특약에다가 “전세보증보험 가입이 안되면 조건없이 계약금을 반환하고 계약을 해지한다.” 정도의 문구를 넣으면 매우 훌륭하다. 그리고 집주인 변경 및 보증금 증액시 보험사에 고지해야 한다.(향후 분쟁 방지용)

 

추가로, 전세 반환 보증보험에 대해서 간단히 알아보면

① 개인이 따로 가입한 전세 보증보험인지?

단순히 본인과 보증사간의 관계이다. 추후 집주인이 돈을 안 갚으면 본인이 임차권 설정 이후 보증사가 해당 권리를 넘겨 받아서 경매 신청해야 하므로 현재 변경된 집주인의 정보를 보증사에 알려줘야 한다.

 

② 질권설정이 되어 있는 전세 계약인지?

현재, 주택금융공사와 주택도시보증, 서울보증보험이 있다. 이 중에서 주택금융공사는 질권설정이 되지 않고, 나머지 두 곳에서만 질권설정이 가능하다.

 

질권설정: 애초에 은행이 나에게 대출을 해준 것이 아니라 집주인에게 다이렉트로 돈을 주는 것이다. 그렇기에 집주인이 대출을 상환할 때 은행에게 바로 줘야한다. 여기서 집주인이 변경될 시 주택임대차 보호법 3조 4항에 의거하여 새로운 집주인이 이전 집주인으로부터 모든 권리를 인수하는 것이기에 임차인은 그대로 아무것도 안하고 가만히 있으면 된다.

 

<깡통전세사기>

주로 빌라에서 많이 나오며, 전세가가 매매가랑 동일하거나 전세가가 더 높은 경우에 발생한다. 현재 2022년 뉴스 기준 서울에서 깡통빌라 피해사례의 80%는 강서구에서 발생하였다. 그리고 그다음이도봉 금천 양천 은평 관악 구로 순서임을 참고하기 바란다. 신탁 등기된 부동산을 전월세 계약할 경우에는 꼭 신탁원부 계약서를 달라고 해서 확인해야 한다.

 

 

 

저는 전문가가 아닙니다. 위 내용은 참고만 하시고 실제 문제가 발생했을 시
해당 분야 전문가에게 문의하시길 부탁드립니다.